ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021. Законом разрешено строить ЖИЛОЙ ДОМ на С/Х земле - ДОМ ФЕРМЕРА с правом регистрации в Росреестре

Дата 1 марта 2022 года – срок вступления в силу ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№299-ФЗ от 02.07.2021). В соответствии с этим законом и с обозначенной датой его актуализации в России начнётся «эра» возведения фермерских домов. Завершится она 1 марта 2026 года – в последний день их регистрации в ЕГРН. Массив 85 Га с берегами двух озер 750 метров + 600 метров >>>

Проект долгожданного закона, пребывавший словно в «замороженном состоянии» с 2018 года после первого успешного чтения в Государственной Думе, стремительно финишировал в летом 2021 года:  

• 15 июня 2021 года единогласно принят депутатами Государственной думы, рассмотревшими законопроект сразу в 2 и 3 чтениях
• 23 июня одобрен Советом Федерации Федерального Собрания РФ
• 2 июля подписан Президентом РФ
• Принятый закон имеет высокую социальную значимость – он позволит фермерам построить жилые дома для своих семей на земельных участках, расположенных за пределами населённых пунктов и используемых в  сельскохозяйственных целях.

Ранее такая деятельность была запрещена, и фермеры не могли проживать в непосредственной близости к хозяйствам, на которых занимались с/х производством. Столь жёсткая позиция государства обосновывалась объективными задачами: 

• законодательное регулирование вопросов использования и застройки земель с/х назначения
• сбережение невосполнимого природного ресурса нашей страны
• обеспечение правовой защиты сельхозземель от распространившихся случаев их эксплуатации не по функциональному назначению
• В этих целях, в частности, прежде действовавший Закон РСФСР  (№348-1 от 22.11.1990), был признан утратившим силу (пункт 1 статьи 23 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» №74 от 11.06.2003).

Старый закон предусматривал возможность строить и иметь в имуществе хозяйства жилые и хозяйственные постройки. В период его актуальности появились фермерские дома, сохранившие свой статус и по сей день. Следствием отмены старого закона стало лишение права рачительных фермеров, планировавших полноценное обустройство своих хозяйств, обзавестись жилыми домами на земельных участках, на которых они занимаются с/х деятельностью. Эта проблема становилась всё более злободневной. В итоге, уже современный законодатель сумел найти удачный компромисс между интересами государства и фермеров. Изданный федеральный закон №299-ФЗ от 02.07.2021 сочетает одновременно:

• обеспечение возможности строительства жилья на фермерской земле
• выполнение новых установленных требований, предъявляемых как к региональным властям и муниципалитетам, так и непосредственно к фермерам, направленных на обеспечение сохранности земель с/х назначения от непрофильной застройки

1. Условия строительства жилого дома на участках с/х назначения

Одно из главных условий строительства жилого дома на с/х землях – ведение собственником ЗУ фермерского хозяйствования. Возведение жилых домов на сельхозземлях допускается только в случае, если их владелец в действительности занимается фермерством в выбранной форме (статья 1 ФЗ №74 от 11.06.2003): Объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество КФ; Единолично; В случае предпринимательской деятельности фермерское хозяйствование ведётся без образования юридического лица.

Перечень ВРИ земельных участков с/х назначения, на которых разрешается возвести фермерский дом (при условии осуществления деятельности КФХ), стал всеобъемлющим. Он включает как старые ВРИ, наименование которых не соответствует тем, что установлены Классификатором видов использования ЗУ, так и ВРИ с наименованиями, установленными по этому классификационному нормативу:

• для с/х производства
• для ведения сельского хозяйства
• для ведения крестьянского хозяйства
• фермерское хозяйство
• животноводство
• свиноводство
• скотоводство
• растениеводство
• пчеловодство

Фермерский дом разрешено строить:

• на участках с любым видом разрешённого использования с/х надела
• на сельскохозяйственных угодьях, расположенных на участках из состава земель с/х назначения
• без изменения старых наименований ВРИ земельных участков и приведения их в соответствии с наименованиями по Классификатору ВРИ ЗУ
• при условии действующего (в ЕГРЮЛ) фермерского хозяйства

2. Возможность строительства коттеджного поселка на с/х землях

Застройка земель сельхозназначения дачными поселками осуществляется в соответствии с действующими регламентами, СНИПами и нормами постройки жилого дома. Минимально-допустимая площадь "индивидуальных" участков сельхозназначения составляет не менее 2 Га (нормы межевания, разделения земель сельхоз назначения), т.е. ограничения на минимальную площадь, при разделении таких земель, составляет два гектара.

3. Регламент застройки ЗУ и параметры фермерского дома

Определены ограничения в застройке фермерских участков и установлены нормы для жилого дома:

• на участке можно построить только 1 жилой дом
• параметры для нового строительства фермерского жилого дома или реконструкции уже существующего:  
• общая площадь дома – не более 500 м2
• площадь застройки под домом – не выше 0.25% от площади ЗУ (это площадь застройки, а не площадь самого дома)
• количество этажей – не более 3

1. Пример расчета площади дома:

100% – 10 га

0.25% – Х га

2. Находим искомую площадь Х (площадь застройки ЗУ):

Х = (0.25 х 2 га) / 100 = 0.5 га / 100 = 0.005 га = 0.5 сот. = 250 м2.

250 м2 – это площадь земельного участка, на котором расположен такой жилой дом (площадь ЗУ под домом). На участке площадью 10 га можно возвести жилой дом, площадь под которым составит 250 квадратных метра. Примечание: речь идет о зоне земельного участка под застройку, т.е. если строится двухэтажный дом, то его площадь получится 500 квадратных метров на ЗУ застройки под ним в 250 метров.

В соответствии с положениями ГрК РФ (пункт 39 статьи 1) установлена равнозначность понятий:

• «жилой дом»
• «индивидуальный жилой дом»
• «объект индивидуального жилищного строительства»

Соответственно, параметры жилого дома, который можно возести на фермерской земле, должны также соответствовать требованиям, указанным в той же статье 11:

• количество надземных этажей – не более чем 3
• высота – не более 20 м
• здание:
• должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
• не предназначаться для раздела на самостоятельные объекты недвижимости

2. Правовая основа по возведению и регистрации фермерского дома:

1) Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции, направленное владельцем ЗУ в администрацию района
2) По завершении строительства – уведомление об этом, с приложенным к нему техническим планом, направленное в администрацию застройщиком объекта недвижимости для получения ответного уведомления о соответствии Фермерского дома установленным параметрам разрешённого строительства/реконструкции: ответ администрации о соответствии фермерского дома установленным параметрам служит правовой основой для его дальнейшей регистрации в ЕГРН
3) Если  право заявителя на земельный участок, на котором расположен фермерский дом, не зарегистрировано в ЕГРН, то регистрация дома  будет производиться на основании двух документов:

• технический план
• правоустанавливающий документ на ЗУ

В этом случае сведения об объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на участке, указываются в техническом плане на основании:

• или проектной документации (при её наличии)
• или декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости (часть 11 статьи 24 ФЗ № 218)
• декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью

При этом не требуется наличие уведомления:

• о планируемых строительстве или реконструкции жилого дома
• об окончании строительства или реконструкции жилого дома

3. Правовая связь жилого дома с земельным участком с/х назначения

Фермерский дом «привязан» к земле. Процедура регистрации жилого дома на сельхоз участке. В случае, если владелец будет использовать землю неправильно, предусмотрены штрафы за нецелевое использование земли (к примеру на с/х земле ведется промышленная деятельность):

• нецелевое использование ЗУ признаётся земельным правонарушением
• ответственность за использование с/х надела не по целевому назначению (использование земли для промышленных целей)
• установлена КоАП РФ (статья 8.8)
• усилена требованиями нового ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021
• зарастание участка, участок вообще не исползуется более 3х лет (необходимо раз в 3 года его косить, чтобы он не заростал сорными травами)

4. Запрет на раздел участка с возведённым фермерским домом

В соответствии с новым законом ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021 не допускается образование земельного участка (земельных участков) из ЗУ, на котором расположен фермерский дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка. Исключение составляют случаи, связанные с изъятием ЗУ для государственных и муниципальных нужд. Иными словами, фермерский участок с расположенным на нём жилым домом запрещено делить на самостоятельные участки меньшей площади. Это требование нового закона полностью соответствует положениям ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№ 74-ФЗ от от 11.06.2003)

Статья 6:
ЗУ является частью имущества хозяйства
имущество хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное
доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество устанавливаются соглашением между членами КФХ
Статья 13:
надел, на котором расположен фермерский дом, можно раздробить только в порядке выдела земельных участков в счёт земельных долей – то есть без выдела участков в натуре и их регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости
при образовании земельных участков в счёт земельных долей сохраняется целостность исходного ЗУ, а в ЕГРН можно зарегистрировать только земельные доли в составе этого ЗУ
Министерство сельского хозяйства РФ также оценило установленный запрет на раздел земельного участка, на котором уже построен фермерский дом. Ведомство ссылается на Доктрину продовольственной безопасности от 21 января 2020 года. В ней прописано, что национальным интересом государства в сфере продовольственной безопасности на долгосрочный период является, в частности, «предотвращение сокращения площадей земель сельскохозяйственного назначения и рациональное использование таких земель» (подробности здесь).

5. Дополнительные права региональных властей

Региональным властям предоставлено право самостоятельно (своими законами) определять те муниципалитеты, на территории которых строительство/реконструкция/эксплуатация фермерских домов не допускаются. В запретный перечень попадут, к примеру, земельные участки с расположенными на них особо ценными с/х угодьями. Наделяя власти регионов дополнительными полномочиями, законодатель принял во внимание большие опасения фермеров в образовании потенциальных проблем: прогнозируемые скачки стоимости фермерской земли, в тех муниципалитетах, которые находятся вблизи больших городов, резкое ограничение возможности получения  земли под фермерство в аренду – как следствие роста цены на землю. По информации парламентария Николаева Н.П., Председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, являющегося одним из инициаторов разработки закона ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021, в России на данный момент: зарегистрировано порядка 170 тысяч крестьянско-фермерских хозяйств, обрабатывающих более 43 млн. га с/х земель, это более 20% тех земель, которые в стране есть и которые обрабатываются необходима поддержка инициатив граждан в создании и развитии деятельности КФХ с приемлемыми для них условиями предоставления сельхозземли. С учётом того, фермерские хозяйства зачастую находятся достаточно далеко от населённых пунктов, норма о разрешении на строительство жилого дома на сельхозземлях для многих из них актуальна. Логично предположить, что такие земли: не будут входить в ограничительный перечень муниципальных земель, который подготовят власти субъектов РФ будут застроиваться фермерскими домами.

Несмотря на то, что Закон №299-ФЗ от 02.07.2021 «нацелен» только на статью 77 ЗК РФ, определяющую понятие и состав земель с/х назначения, главный посыл закона отразится в ряде федеральных законов. С 01.03.2022 в них появятся корреспондирующие уточнения и дополнения:

в пункте 2 самой статьи 77 ЗК РФ:
дополнение, касающееся фермерских жилых домов, которые будут строиться, реконструироваться и эксплуатироваться также на землях с/х угодий
в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ от 24.07.2020):
во 2 абзаце пункта 1 статьи 1 будет говориться о том, что действие этого закона теперь распространяется на земельные участки с/х назначения с расположенными на них жилыми домами, на которых крестьянские(фермерские) хозяйства осуществляют свою деятельность
в ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№74-ФЗ от 11.06.2003):
в статье 6 – состав имущества фермерского хозяйства, необходимого для осуществления его деятельности будет расширен за счёт капитального объекта жилой недвижимости:

• земельный участок
• жилой дом
• хозяйственные и иные постройки
• мелиоративные и другие сооружения
• продуктивный и рабочий скот
• птица
• сельскохозяйственные и иные техника и оборудование
• транспортные средства
• инвентарь
• иное имущество

в статью 11 будут добавлены 2 пункта:
пункт 4 – о том, что на ЗУ из состава земель с/х назначения, а также на ЗУ с расположенными на нём с/х угодьями, которые используются крестьянским (фермерским) хозяйством для своей деятельности, допускается строительство, реконструкция и эксплуатация жилого дома только с теми параметрами, что определены Законом № 299-ФЗ от 02.07.2021 (они описаны выше)   
пункт 5 – о том, субъекты РФ через свои законы могут определить те муниципалитеты, на территории которых для ЗУ из состава земель с/х назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для своей деятельности, будут запрещены любые операции строительного характера, связанные с жилыми домами:

• строительство
• реконструкция
• эксплуатация  

в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218 от 13.07.2015:
в статье 70, конкретно в подпункте 12 пункта 1 этой статьи, появится уточнение о том, что до 1 марта 2026 года допускается регистрация жилого дома, созданного на ЗУ, предназначенном для осуществления деятельности крестьянским (фермерским) хозяйством

Время действия нового закона

Уточнение, вносимое в статью 70 ФЗ № 218 от 13.07.2015 в соответствии с новым законом, означает, что срок, отведённый на государственную регистрацию жилых домов, построенных на с/х земле, ограничен 4 годами:   

• ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021 вступит в силу 01.03.2022 года
• новое строительство фермерских домов на с/х землях можно начинать в марте 2022 года
• возведённые фермерские дома нужно будет поставить на учёт и зарегистрировать:
• начиная с 1 марта 2022 года и до 1 марта 2026 года
• Возможно, что по истечении срока 01.03.2026 года время регистрации жилых домов на с/х земле будет продлено, или будет установлена новая,  отдалённая в будущее дата для их строительства. В настоящий период (июль 2021 года) это только предположение.

В современной трактовке ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021 и содержания предстоящего дополнения в статью 70 ФЗ №218, которое будет внесено после вступления закона в силу, время, предоставленное государством:

• для строительства жилого
• для постановки на учёт и регистрации
• жилых домов на фермерской земле, ни большое, ни малое. Его вполне достаточно для того, чтобы успеть решить столь насущную проблему.

Земельный участок 11,5 Га со своим берегом озера Зверино >>>