• Псковская область
  • Новгородская область
  • Продажа домов с участком
  • Участки на берегу
  • Сельхоз Земля
  • Озера Локнянского района
  • Земля для строительства
  • Частные объявления
  • Кадастровые номера участков
Статьи

Специфика и основные факторы, формирующие стоимость угодий сельскохозяйственного назначения.

  Эффективным способом оценки ситуации в сельскохозяйственной отрасли, является общая оценка стоимости земли, на которой располагается то или иное хозяйство. В сложившейся на сегодняшний день ситуации, на рынке земли сельскохозяйственного назначения, отмечается тенденция к снижению стоимости земли и солидный выбор различных участков. Данная тенденция превращает этот сегмент земельного рынка, в рынок предоставляющий оптимальные условия для потенциальных покупателей.

   Учитывая значительное превышение предложения к спросу, и кризис в отрасли, многие землевладельцы вынуждены терпеть убытки при продаже угодий сельскохозяйственного назначения. Учитывая, что земли, выставленные ими на продажу, в большинстве случаев, приобретались в период эффективного развития отрасли, и имели гораздо большую стоимость, реализация угодий по нынешним ценам, когда отмечается тенденция к спаду производства в сельском хозяйстве и кризис в сельхоз отрасли в целом, землевладельцам необходимо подготовиться к значительным убыткам. И лишь немногие счастливчики, заблаговременно обеспечившие себя надежным финансовым фундаментом, смогут подождать стабилизации ситуации на рынке земли сельскохозяйственного назначения, что избавит их от необходимости подстраиваться под реалии нынешних рыночных отношений, и вынужденно снижать цену сельхозугодий, идя навстречу покупателю, что неизбежно при сложившейся огромной конкуренции на рынке земли. В сложившейся ситуации, землевладельцы вынуждены идти на огромные убытки, в отдельных случаях, участки земли реализуются по цене в несколько раз ниже их докризисной стоимости. В условиях, когда отрасль сельского хозяйства переживает тяжелые времена, убытки при реализации земли сельскохозяйственного назначения, составляющие от 15 до 25 % уже стали нормой.

Способы профессиональной оценки земли

   Для определения оптимальной стоимости участка земли, покупателю необходимо тщательно проанализировать данный сегмент рынка, обратив особое внимание на участки земли (которые потенциально подходят для реализации задуманного проекта), которые выставляются по наименьшей стоимости. В большинстве случаев, такие сельхозугодия находятся в продаже уже продолжительное время, и их рыночная стоимость неоднократно понижалась продавцом. Отметив такие наделы, есть неплохой шанс купить подходящие земли по максимально привлекательной цене, учитывая высокую заинтересованность землевладельца в продаже участка, обусловленную длительным сроком реализации.

   Для еще большей экономии, покупателю рационально воспользоваться услугами профессионального оценщика земли. Профессионал проведет работу, включающую в себя сравнительную оценку похожих (аналогичных) участков, и рассчитает примерную будущую доходность надела, опираясь на предоставленный клиентом бизнес-план.  Поговорим более конкретно о проделываемой профессиональным оценщиком работе:

Сравнительный анализ земельных участков

   При отборе потенциально подходящих под требования заказчика участков, оценщик проводит сравнение стоимости похожих земельных наделов.

Категория участка земли сельскохозяйственного назначения и определение ее функционального назначения

   Для проведения сравнительного анализа, важно, в первую очередь, определить категорию земельного участка. Это является основой при отборе похожих земельных наделов и определяет их примерную рыночную стоимость, а также значительно снижает количество сопоставимых наделов. В местах, где проводится изменение категории земельных участков, например, земли, ранее относящиеся к категории земель, отведенных под промышленность, переводятся под земли, отведенные под основание населенных пунктов, или переводятся в категорию сельхозугодий, что влечет за собой изменение рыночной стоимости участков в разы, как в сторону повышения стоимости, так и к ее снижению. Поэтому выполняя данную работу, крайне важно провести оценку предполагаемого потенциала земли.

Местоположение

   Основным фактором, формирующим рыночную стоимость земельного надела, является его местоположение. Земельный участок, расположенный в пределах крупных городов, не говоря уже о столице и области, превосходит по стоимости аналогичный земельный надел в глубинке в геометрической прогрессии. Поэтому, изначально необходимо проанализировать социально-экономическое состояние участка.

   Вторым, не менее важным правилом при оценке земельного надела сельскохозяйственного назначения, является определение расстояния от производства, к потенциальному потребителю, минимизация расходов при организации работы на полях. Поэтому земли, находящиеся в непосредственной близости от трасс и населенных пунктов, значительно превосходят по стоимости земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные на большом расстоянии от административных центров и дорог. Удаленность таких земельных наделов приводит к дополнительным расходам при доставке на поля материалов и работников. Поэтому, при определении номинальной стоимости земли профессиональные оценщики, в первую очередь, обращают внимание на месторасположение земельного участка. Этот фактор до 60 % влияет на определение общей стоимости земли.

Правовая база

   При определении стоимости земельного участка, большую роль играет и то, на каких правах земля перейдет в собственность покупателя. Наименьшую стоимость имеют паевые земли. Некоторые банки, даже отказываются принимать такую землю в качестве залога при оформлении гражданами кредитов. Более ликвидными участками являются те, которые переходят к покупателю на правах долгосрочной аренды, это условие добавляет к их стоимости, в среднем около 20 %. Наиболее же востребованные, и приобретаемые с большей охотой, являются сельхозугодия, переходящие при покупке в полную собственность покупателя.

   В правовой составляющей данного вопроса, имеет значение и категория земель, которая влечет за собой и различные возможности при их использовании. В частности, идентичные землям, на которых разрешено только сельскохозяйственное производство, земельные участки ЛПХ будут оцениваться гораздо выше. Это обусловлено тем, что на таких земельных наделах, будущий владелец будет иметь право возводить жилые и другие постройки.

Наличие коммуникаций

   Земельные участки сельскохозяйственного назначения, к которым подведены все необходимые в производстве коммуникации, также имеют большую рыночную стоимость нежели земли, на которых они отсутствуют. Кроме организации эффективного производства, наличие коммуникаций позволит покупателю перевести в будущем (при необходимости), земельный участок в другую категорию, не говоря уже о дополнительных расходах на их подключение к объекту. Поэтому, оценщик обязан тщательно изучить состояние, мощность, а также легитимность проложенных на участке коммуникаций.

Агрономическое значение

   Плодородность почвы, предыдущее использование сельхозугодий (была земля сенокосом, пашней, садом, пастбищем и т.д.), отдаленность участка от источников воды, которые можно использовать для полива, наличие систем защиты грунта (мелиорации), и прочие агрономические факторы, также имеют значение в формировании общей стоимости земельного участка, но в несколько меньшей мере.  Данный этап оценки земли зачастую осложняется по вине продавцов.

Общая площадь земельного участка

   На данный момент, на рынке сельскохозяйственных земель сложилось такая закономерность: чем меньше по площади земельный надел, тем выше стоимость одного гектара земли. Обусловлено это тем, что при высокой цене земли, обширные участки имеют и огромную общую стоимость, а небольшие земельные наделы быстрее и проще продаются. Разница в конечной стоимости, в зависимости от общей площади, может варьироваться в некоторых случаях до 40%. Например, земли под сельхоз угодья в Ленинградской области, общей площадью не превышающие 10 гектаров, имеют среднюю рыночную стоимость около 190-210 тысяч рублей за один гектар. А земельные участки гораздо большего объёма, общей площадью превышающие 100 га уже продаются не дороже 110-120 т.р. за 1 гектар. Гораздо реже проводятся сделки, когда приобретаемая территория превышает миллионы м², и в таких случаях оценщики анализируют уже не отдельный земельный участок, а целый регион страны. Невысокое количество таких покупок, обусловлено проблемами со сбытом произведенной продукции и ограниченным предложением на рынке проектного финансирования. И это несмотря на то, что отрасль сельского является одной из наиболее дотируемых государством.

   На данный момент, основными сделками на рынке земли, являются продажи участков общей площадью в несколько десятков гектар. Как правило, хозяйства докупают небольшие участки для дальнейшего присоединения к своим площадям. Чаще всего выбираются земельные наделы, которые находятся вблизи обрабатываемых хозяйством угодий, что снижает затраты при доставке на новые поля техники и человеческих ресурсов.

Оценка доходности

   Проводя анализ предполагаемой доходности земельного участка, оценщик рассчитывает разницу между затратами на обработку земли и будущим валовым доходом. Проводя оценку расходов, оценщику необходимо рассчитать средства, которые будут затрачены на выращивание тех или иных культур (в зависимости от технологических особенностей земельного участка), учесть текущие цены реализации готовой продукции по каждой культуре.  Сопоставив полученные данные (предполагаемые прибыль и расходы), дается общая оценка рентабельности производства. Полученный результат имеет большое значение при определении конечной стоимости участка. Рассчитывая рентабельность, оценщику также необходимо учесть и низкую ликвидность сельхоз активов и целесообразность инвестирования в данный земельный надел. Проведя данные расчёты, оценщик принимает решение относительно окончательной стоимости участка.

   Наиболее часто услугами профессиональных оценщиков пользуются банки, при предложении граждан использовать участок земли в качестве залога при получении кредита. Однако, даже при достижении банком и получающим кредит субъектом соглашения, банками используются свои залоговые дисконты, которые снижают номинальную стоимость участка до 45%.

Проблемы и пути их решения

   Как следует из вышесказанного, рынок земли сельскохозяйственного назначения отражает отраслевые тенденции. В данном сегменте рынка они отражаются одними из последних.

   По мнению экспертов, ситуация на российском рынке сельскохозяйственного производства, должна вскоре стабилизироваться, что будет вызвано стремлением к повышению роста ВВП и постепенному переходу к замене импортных продуктов товарами отечественного производства. Однако данное мнение вызывает сомнения, в связи с вступлением России в ВТО которое неизбежно приведет к значительному повышению конкуренции в данном сегменте рынка. Для оздоровления отрасли необходимы существенные реформы в кредитной политике. В первую очередь банкам необходимо снизить % по кредитам и рассмотреть продление существующих кредитных продуктов. Также самим производителям необходимо пересмотреть принципы ведения хозяйства, и постепенно переходить (используя собственные средства и государственные дотации), от производства сырья, до налаживания полноценной цепочки: производство-переработка-реализация. Также государству необходимо организовать производителям стабильные рынки сбыта продукции. Без обеспечения данных пунктов, сельскохозяйственная отрасль успешно развиваться не сможет.

При должном внимании к сельхозпроизводителям повысится и инвестиционная стоимость земли, что приведет и к значительному повышению её стоимости.

Электрификации: постановлению № 861 об услугах по проведению и передаче электроэнергии.

Земля с озером для базы отдыха и туристический бизнес


РАССКАЖИТЕ О НАС  

  • План поселка
  • Скупка участков
  • Аренда земли
  • Обмен
  • Урожай и уход за землей
  • Земля для фермерства
  • Виды бизнеса
  • Инвестиции в землю
  • Открыть миниферму
Интересно
Выбрать землю с
береговой линией
Получить презентацию,
видео и цены участков
Тел: +7 (812) 715-70-77 Фотографии с
воздушного шара
- РАБОТАЕМ В ВЫХОДНЫЕ ДНИ - Получить презентацию и видеосъемку земельных участков и озер
Отправить
- РАБОТАЕМ В ВЫХОДНЫЕ ДНИ - Заказать звонок
Отправить